零售業是我退伍後第一份工作，再加上商場當時尚未完工，因此我從無到有的參與，相當辛苦，卻也學到最多、當然感觸也不少，總結來說我蠻喜歡這項業務；於是分享零售業最有挑戰的業務-商場招租。
每間公司都希望開源節流，就我在柬埔寨商場而言所謂的開源，簡單分兩種，租賃及其他收入。以租賃來分又區分長期出租、活動擺攤及廣告收入，在其他收入部分則有管理費、行銷費、停車費、資源回收及水電收入。
而就節流來說，主要就是營運單位的細心及錙銖比較，如何妥善分配人員，發揮最大的效益，再來就是靠每位員工的細心程度，比如維修人員每日細心的巡檢，水電確實注意避免浪費，清潔人員的妥善利用工具及節省清潔耗材，機電人員的確實保養以維護設備妥善率，簡單來說節流這件事情要靠每位員工省出來，這需要主管不斷的細心教育，這個部分下次再來說明好了。
商場招租其實相當困難，為什麼我這樣說呢?? 因為我想要的品牌8成都不會進我的商場。
越大的品牌越不會付你期待的租金-這是不爭事實，就我過去商場經驗而言，如果我將業態分為、餐飲、生活(超市/藥妝)、娛樂(電影/電動)及流行服飾。餐飲的租金最高，再者是生活，最後才是流行服飾，另外娛樂產業通常都希望用分潤的制度來租賃。雖然說餐飲願意付的租金最高，但相對而言也是較麻煩的，如果是一般的飲料店倒也簡單，就是考慮給水跟排水的問題，但如果是餐廳，那問題就複雜了，電力需求、瓦斯安全、廢水處理還要考慮到油汙問題，排風又是另一個學問，所以在餐廳的規劃上面，我覺得是相對麻煩的。
為什麼我說排風是另一個學問，因為是我的切身之痛，商場當初在設計上，也許是第一次開商場所以考慮不周詳，又或者說我們為了節省成本，總之最後我花很多時間處理排風問題。我們是一個三層樓的商場，在設計排風上是用共同的排風管，舉例來說每層樓都有10個單位，而每層樓的01單位，是用同一支排風管，而不是個別的排煙管，這會造成什麼問題呢?
如果這每層樓的01都是做餐廳，排煙就會互相干擾，一樓味道可能排不上去，二樓的氣味可能會排到一樓，就會變成一樓是賣牛排卻有二樓麵館的味道，那如果在上方安裝一個收風機呢? 的確是可以解決這個問題，但誰付電費呢? 還有保養誰來做? 所以這變成商場負責出這台抽風機，還有後續的維修，電費如何分，其實是相當難以協調跟處理，若當初能選擇個別的排風管，今天就不用大費周章了。
過去我在商場招租的時候，都是以毛胚屋去租賃，好處是新的承租商可以依據自己的需求來設定，不會被我原本的設計給侷限，壞處是呢?賣象不好阿，他們需要重新設計裝修，當然我也可以換個方式出租，就是把這打造好，變成美食街的概念出租，但這要靠很多的財務分析來計算，怎麼要去租賃才是最划算的。
商場租賃合約大概有分為單純出租、保底加抽還有分潤制度，當然每個細節又相當不同，這邊無法詳述，但以最簡單的出租收入，大概有分租金、管理費及行銷費，租金會幾年固定比例增幅、管理費跟行銷費就固定居多，那每平米收多少錢，就是看各商場囉，總之在洽談的過程中，謹記唯一要點：變就是唯一的不變。
在過去做了兩年的招租業務，總會遇到很多形形色色的顧客，當然我們的目的是為了賺錢、損益平衡，但也不能隨便的出租，因為請神容易送神難，若你為了招租率而答應很奇怪的條約、或是明知財務不佳的承租商，在這未來營運管理時，都會是最大的問題，所以前期商場的定位要清楚，要什麼業態為主、要讓多少大品牌進駐(會失去多少利潤)、有沒有承租商彼此就為競爭者，公司最多耶能接什麼條件，總之一切的一切，當時負責招租的我，要想得比老闆更多一點，因為..營運管理還是我啊。
