這次私訪柬埔寨，特別跑去幾個商場看看，其中一個點就是位於郊區的K Mall。
在柬埔寨沒有區域的限制，沒有商業區、住宅區等規劃，常常見到商場跟住宅林立，商場旁邊就是加油站，住家旁邊就是KTV等特殊的景象。而這個K Mall之所以吸引我注意，並非他的位置，而是他的背景讓我很大的期待。K Mall的母公司就是柬埔寨最大的ISI鋼鐵公司，台灣的中鋼構過去幾年也被這間公司給併購了，然而有個超強的富爸爸，想必他們有非常多的事業體，從土地開發、設計公司、房地產公司到最貼近我們生活的 Brown coffee，就我個人的認識，大家對這個企業跟所屬的公司都有非常好的印象。
有富爸爸絕對是重要的事情，但我更期待的是設計公司，因為全柬埔寨的Brown Cofee都出自這個設計公司之手，每個Brown coffee的獨特性，變成一個個打卡景點，讓我對這個設計公司印象深刻；除此之外我也參觀過這個設計公司打造的大樓，是一個以植栽為主的設計主題，相當漂亮的豎立在最熱鬧的BKK1區，然而縱使疫情當前，那大樓一直保持得很高的出租率；故事還沒有停止，這間設計公司也參予了很多商場的設計，其中一個就是我之前的商場 Midtown Mall，商場中間的圓頂在柬埔寨至今還沒有第二個商場有一樣的設計。
於是乎，我對這間商場的設計有非常高的期待。
由於占地實在太大，我很難用一張照片看完整個商場，但我心裡只有一個想法，或許是我期待太高，這間商場只有自家的Brown coffee最有特色，至於裡面的設計，就只能說是水準中。
自家的咖啡廳想必要放在最顯眼的位置，也是整間商場最多人的地方。K Mall是一個狹長型的類似L字的商場。設計公司一如往常的設計，多數以植栽、開放空間、簡約的方式去設計，畢竟柬埔寨的電費實在太高，若是變成台灣的百貨公司，水電的花費絕對無法設想，另外柬埔寨的商場基本上都不會蓋太高，目前最多就是3樓了，因為柬埔寨沒有地震，通常打樁都不會打很深，另外就是有些土地是填出來的，也不如硬土的穩固，所以要再往上蓋，那勢必成本會加倍。
而L型的K Mall，最後面就是電影院，這樣的設計其實跟台灣百貨公司的設計一樣，通常電影院都是在最高的樓層，因為高樓層跟後面位置的租金最低，最適合電影院需要大場地的地方，而會走到最後面或是最高的人，都是有目的性的，然而看完電影再走回來，剛好也可以帶動其他店家的收入，若將電影院開在一樓或是最外面，基本上房租最貴外，也會影響到其他的店家的生意。。
這邊想特別說一下ZANDO這間店，這間店在柬埔寨非常的有名，裡面有H&M、G2000等知名的服飾品牌，多數不是當季的衣服，因此價錢非常便宜，當然裡面還有鞋子、包包、帽子及飾品等物品，我很難在台灣找到一樣的店比較，大概就是早期的主幼商場吧。
過去我的商場也跟ZANDO洽談，但通常這樣的店至少要1500平米以上的店面，而且租金是非常的低，這樣他才有空間放大量的商品，低租金負擔也才能夠讓這類的店賺錢，後也因為我商場並沒有這樣大的店面，就沒有機會繼續合作了。
K Mall的店面大概開了7成，但我看到仍有店面持續裝修，我想整體應該有8-9成的出租率，這在疫情底下可以說是非常厲害的，當然阿！有富爸爸這個招牌可以為招商帶來很多的助力，比如租金的折扣或是這些大企業彼此互相合作，再加上這個地方周遭沒有電影院跟商場，勢必佔了得天獨厚的利基。
最後我不免要說，在物業公司當久了就會有職業病，商場整體的設計基本上就是水準中，唯獨他的廁所，是在非常隱密的角落，動線上非常不良，不容易被發現，那也代表真的出事了，也很難被發現。
