物業管理這個詞，多數人是沒有概念的，有些人覺得是保全、總幹事或是覺得我們就是人力派遣公司；過往的我也是如此，在柬埔寨三年多的日子裡，其實我也對物業管理懵懵懂懂，每天忙忙碌碌、試著拼湊出一點點物業管理的樣貌。
而我到台北這一年多，開始站在不同的角度看物業管理，我才知道我認知的物業管理，不過是那冰山的一角。
Property Management 或 Property Asset Management，就是物業管理或是物業資產管理，可以從大家最熟悉的總幹事說起，他的確是屬於物業管理的一小部分，尤其在台灣這麼多的公寓大廈，每一個公寓大廈都有管理委員會，而住戶選出自己的主、監、財委後，就會將總幹事外包給物業管理公司來打理，舉凡清潔、保全、機電維護、消防、病媒蚊、廢棄物到園藝，關於這棟住宅的所有事物，都有物管公司來協助，這也是為什麼台灣有五六百家的物業管理公司，而這些物管公司再成立保全部門、清潔部門等，簽下這棟公寓大廈後，那就是一整套的服務。
但我們可以知道的是，住在公寓大廈的我們，其實對管理費錙銖必較，能省就省，因此選擇物管公司的時候，能砍價就砍價；而這麼多物管公司相互競爭，也為了搶到案子，盡可能降低成本，而以人為產業的物業管理，降低成本最直接的影響的就是薪水，於是乎台灣的物業管理早就殺成了一片紅海。
其實物業管理很重要的核心，是要協助將資產價值提升，在硬體上要維持設施設備的妥善率、在軟性服務上要維持整棟大樓的服務品質；這件事情在一般的住宅較難出現，豪宅的機率稍稍偏高，多數出現在商辦大樓、商場、廠辦等等的商業不動產上，我想原因非常清楚，就不需要多做贅述。
除了維持設備的妥善率外，設施設備的優化也是將資產價值提升的原因之一，但哪來的錢將設備優化? 靠的就是物業管理的預算規劃及執行能力-這裡就已經不是單單的執行面，已經往上一階到規劃層面。
規劃層面仰賴於總幹事的細心程度，除訪商、議價、執行外，更要與租戶、業主、廠商間的溝通協調，在在的考驗總幹事的能力，但即使再怎麼細心規劃，如果一開始的策略就是錯的呢?
這就是9成9的物管公司沒有的Know-How，如何協助企業在一開始設定營運模式、規劃動線、管理費機制及有關這大樓所有的事務；另外還有一件更重要的是-能不能給予企業額外的附加服務、協助估價、工程監工及招商等服務。
物業管理還有另外一個核心，就是將風險最小化，藉由外包轉嫁掉的風險，直觀看來成本會增加，但我舉一個故事就可以明白，假設Google在全世界有600個辦公室，這600個辦公室都自行處理總務庶務的工作，比如清潔、機電維護等，那600個辦公室就會有600套標準，但如果委託給跨國際的物管公司，Google想要統一表準或是一個表格，只要對單一窗口的物管公司說，後天..全世界辦公室就會統一執行了，這就是為什麼有跨國的物管公司存在，這邊也要順便腦補一下，全世界講的五大行(五大物業管理公司)，就是JLL(仲量聯行)、CBRE(世邦魏理仕)、高力國際、戴德梁行及第一太平戴維斯，在不同的國家不同的區域，這五大行的規模有大有小，比如柬埔寨就是CBRE規模最大，台灣可能是JLL業務範圍最廣，總之五大行都是不動產的投資顧問及物業管理公司。
最後我想說的是物業管理其實就是人的服務，客戶、住戶、廠商及員工，雖然都是人但彼此的目的是不同的，而我覺得做物業管理的人很厲害，要活得跟水一樣，試著八面玲瓏、試著婉轉人際，試著讓業主對你更加的依賴，用你更多的服務；但更重要的事情是，做物業管理的不能只付出勞力-那是第一層，我們要學著將知識變現-那就是策略層。
