企業蓋商場不是真的商場

我退伍後的第一份工作是社區型商場的經理，什麼都不懂，也因為什麼都不懂，所以我花了很多時間做市場調查。

金邊市占地679平方公里、人口約228萬人，大大小小的商場超過30個，除了AEON超級大的百貨公司外，其他蓋商場的公司，大多主業都不是零售業，但是為什麼爭先恐後地蓋商場，最直接的答案就是養地。

公司買地一定有他的策略考量，但不論策略如何結論就是要賺錢，有人潮的地方就是錢潮-這是亙古不變的道理，公司買了一塊郊區的地，要怎麼聚集人潮，投資商場就是好的辦法，只是投資商場絕對是一筆相當大的開銷，土地成本外，就是建築成本，而商場營運又跟住宅完全不同概念。

我剛到柬埔寨商場工作時，建案才剛封頂，於是我加入了參與工程，我才知道這當中的細節，是我根本不曾想像的，不是就單純蓋好單位，然後讓別人出租。前期的工程而言，我要去設定店家業態、多少店家進駐、如果是電影院還必須計算載重、不會超重造成危安、另外電力需求、水系統、汙水、消防、弱電系統、空調系統及排風系統，總之所有的一切都有關於商場的營運，如果前期規畫沒有設想到位，辛苦的就是接下來的招租及營運管理。

在工程進行一半時，招租的工作就開始進行，當然在招租前我們必須要思考很多方案，是單純的租單位、是保底加抽成方式、還是用合資分潤制度，這個招租前都必須一切設定好，總之當時的估計6年半就可以回收營建成本，算是一個相當值得的投資。在工程期的招租其實是最簡單的，承租商好議價外，另外就是也很好配合，畢竟還有很多東西都可以配合改，改排風、改空調位置、擴充電等等；但若等營運期規定又是不一樣了，租金無法過多議價、裝修的時間也大大受限。

目前金邊多數的商場都屬於單純收租金模式，就是每平米多少錢，外加管理費、有些公司也有行銷費，然後每2、3年調漲租金10%；至於像AEON超級大百貨公司，就有統一的POS機，每月有固定的租金外，如果收入超過租金那就是以租金的幾成為主，相對一般的商場來的貴非常多，但沒辦法因為他們有足夠的品牌，夠多的人潮、縱使承租商受到極大的租金壓力，但還是想辦法的在AEON爭一個位置。

商場開始營運後，那又是另一個階段的開始，降低成本及維護品質絕對是第一目標，但是在商場營運的第一年降低營運成本是無法做到的，因為設計跟實際往往落差太大，比如我過去的商場因為沒有在頂樓加設水塔，而是用加壓馬達每幾分鐘打水到所有的管線，若是這加壓馬達沒運作或是進了空氣，5分鐘內全商場停水；還有就是設備剛開始營運一定會有很多的問題，要時時的修繕跟檢測，再來就是動線上的安排，無障礙設施，或是其它可能會造成危安的地方，這都要營運團隊一處處的去找，在設備、設施、承租商、員工、顧客間多留心，要盡可能將所有問題給找出並尋找解決方案，回首起剛到商場的第一年，我大概都是第一個踏上戰場、最後一個離去的。

營運期同時並行的還有行銷，沒人會否認行銷的重要性，開了一間商場人潮是不會自己聚集的，尤其在金邊的的狀況更是如此，有過多的商場但是有名的店家就那幾間，想想看如果走到哪邊都看到一樣的餐廳，客人自然是不會遠道而行，而是選擇離自家近的商場，所以行銷策略成了重中之重，只是在金邊多數原物料都進口下，行銷其實是相當貴的花費，所以要多比價或是尋找到替代方案，比如我在金邊要買一個7公尺高的聖誕樹，沒有裝飾品，廠商報價7000美金，於是我自行上掏寶買了7尺高的聖誕樹、全部裝飾品加燈條，海外運來一個月，費用是1800美金，我在請工人安裝100美金，2000美金解決聖誕節布置；除此之外在金邊的行銷也相當的貴，不管是影片拍攝，廣告品文宣印刷，因為這邊資訊及設備不如台灣及中國，所以花費自然高於台灣1-2倍。

當一切漸入佳境，我們開始思考如何增加業外收入，這個業外收入有很多，比如在商場加上LED螢幕增加廣告收入，比如配合企業及學校活動舉辦，拉拉贊助商等等之類的方式，這樣的業外收入有時候可能更勝固定攤位，因為當有人潮時，錢潮就自然來了。

零售業營運有很多的故事可以分享，也是我認為相當有挑戰的一項工作，未來將慢慢地分享給大家，那回歸到商場養地的故事，也許大家都會認為這樣的回收期過久，不是一般小公司可以執行的，但能夠買地蓋商場的公司，通常不會只買一塊地蓋商場，而是周邊的地都早以收購完成；就如柬埔寨最大的AEON商場而言，2018年我到柬埔寨時，他已經蓋好了兩座大型百貨公司，一間在市區，一間在北邊的郊區，而在北邊郊區的周遭過去了無人煙，但因為他的進駐造成另一個商業圈，土地市值更是一飛衝天，而AEON早已在第二間商場蓋之前，收購完附近的土地了，現在AEON將在南邊蓋第三間超級大百貨公司，我想這故事的背後就不需要詳述了。

總之..

商場如戰場，而這戰場的背後，就是商場。