很久沒有分享柬埔寨的經濟狀況，當然我並非什麼專業的分析師，只不過是分享著CBRE的研究跟我的工作經驗，在比較客觀的情況下，寫下一點點資訊，讓想要投資柬埔寨的人，有一點點的參考依據。
國際的房地產投資顧問，都會定期公布一些研究資料跟未來景氣的預測，此次我就針對CBRE在2022年第3季發布的公開資訊，做一些簡單的討論。
首先是針對辦公室的部分，再看看下列的圖表，總結來說出租率約7成、租金約26.5美金/平米，未來還有35,000平米的新地點出現，老實說這個出租率是非常的高估，為什麼這樣說呢?
因為就生活常識及行業知識來說，如果是大企業或是本土企業，基本上都會買自己的地建辦公室，要知道在柬埔寨外國人只有土地使用權，沒有擁有權，而公司或是本國人才可以擁有土地，然而現在柬埔寨還是一個值得投資土地的地方，這些大的公司，怎麼會不順便屯地呢!!
當然一些特別或是中小型企業的確會有租用辦公室的需求，像知名的CBRE、Knight Frank 的仲介商，一定會佔領知名大樓做為指標，其實在這台灣也是如此，JLL仲量聯行在台北101、高力國際也在信義區大樓，這都是必要的投資；就我參觀過金邊CBRE跟Knight Frank 辦公室後，其實辦公區並不大，這是因為身為業務的仲介商，多數時間是不會在辦公室的，另外一個原因就是租金的考量，當然還是有一些超大的企業，一定是租最高級最大的地方，比如四大會計事務所。
然而其他的中小企業，在疫情的這段期間，其實都盡可能地減少支出，尤其是業務劇減的情況下，人力及辦公室的花費絕對是第一個要面對的議題，所以在疫情當下辦公室業主都盡可能的免租或是降價，以留住承租戶，或是被迫移到較便宜的辦公大樓，總之現在要租到26.5美金/平米，除了頂級大樓外，其他大樓算是相當難，而且別忘記還有管理費的議題。
另外這邊要分享Strata title的型態，這其實就是分層地契，意思可以買辦公室使用權，然後公設可以使用但是屬於業主；過往商辦都是單一業主，現在這樣就類似台灣的大樓或是公寓，但由於柬埔寨並沒有類似台灣的公寓大廈條例，所以也不會有管委會的組織架構，未來這就會是一個潛在的議題。
接下來說說住宅的部分，之前疫情的影響下，絕對影響海外工作者的前往。而金邊提早全面開放，也帶動國外的投資客及工作者前去，然而從2018到2023年金邊將近有7萬個房間可以出租，這個還不包含小型的排屋或是酒店改成長租的模式，保守估計絕對超過10萬個房間在租賃市場上流通；另一點而言當然也因為疫情的影響2022年第3季並沒有任何新的建案，這也衍生出兩個議題，原物料的短缺及投資方的保守。
另外就租金而言，租金的下跌也勢必反映市場上沒有這麼熱絡，就我2022年9月跟11月回去，過往很搶手的飯店都直接打對折出租，而且我還不用提早訂，下飛機當天再訂就可以，這也直接反映出招租市場上的冷清。
或許有人看到這裡，就覺得我是反對投資柬埔寨，倒也不是，畢竟投資房地產，就那三個重點、地點、地點還是地點，一定有非常熱門的地段跟房間，租金是永不降價，市場上也不打廣告，但就是永遠都是滿租，他們贏的除了地段外，那就是物業管理的能力，目前就金邊我只看到日本的建商跟柬埔寨金字塔上的建商，有做出這麼厲害的兩個案子。
有關於零售業的分析，過往的文章有討論過，就不需要特別的贅述，除了幾個超級大的百貨龍頭外，多數的建商蓋商場其實就是買地>聚集人潮>養地>再賣地的概念。唷!忘記說，百貨龍頭也會商場周遭的地先買好。
另外回到房間一晚150美金的部分，這我倒是持正面的態度，因為在柬埔寨疫情趨緩下，漸漸地有旅客前往，不管是吳哥窟還是金邊的賭場，旅客會選擇比較高單價的住宿以確保服務的品質，另外也有一種心態就是已經被困了三年，當然要花大錢享受享受，但8成的飯店基本上一個晚上都不會超過100美金，這是實際的狀況，用最簡單的方式就可以驗證，booking.com 搜尋金邊飯店就可以知道答案了。
最後說說柬埔寨的疫情，老實說因為政府已經不公布了，所以真的參考價值較低，另外這兩天又一則新聞，隨著大陸解封疫情爆發，柬埔寨政府卻宣布不會有任何管制措施，大陸人可以安心地前來。(新聞影片連結https://cc-times.com/posts/20288)總理直接不演了，有國家針對大陸入境管制，那柬埔寨就因此受惠，他說的百分之百沒錯，因為中國目前是柬埔寨最大的投資國，所以總理的言論是正確的。
總結來說呢?
柬埔寨現在的狀況其實沒有想像中的好，也許還要再過幾年的時間沉澱，但我依然認為柬埔寨的未來是值得期望的，而每個人都有自己的專業，投資什麼就是以個人見解或是專業為主，沒什麼好去說那個投資好、那個投資差。只要記得一句話，別人恐懼你貪婪，別人貪婪你恐懼，這世界上沒有穩賺不賠的生意，不可能有保本保息的投資，高風險一定伴隨高報酬，這一直都是投資市場裡的箴言，只是我們能不能保持平常心做決策，這才是我們最大的議題。
